Aktur A.Ş yönetimi Datça Aktur sitesinde yapılacak seçimli genel kurul hakkında bir açıklama yayımlayarak uyarıda bulundu.

AKTUR A.Ş’NİN AÇIKLAMASI ŞÖYLE:

“SİTE SAKİNLERİMİZİN DİKKATİNE

AKTUR AŞ olarak bağımsız bölüm sahipliği nedeniyle kat mülkiyeti ve ona dayalı toplu yapı yönetimi gereği yükümlülüklerimiz ve haklarımız olduğu cihetle; yönetimsel anlamda site faaliyetlerinin de toplu yapı sözleşmesi ve kat mülkiyet yasası doğrultusunda faaliyet göstermesini istemek hepimizin ortak menfaati olması nedeniyle aşağıdaki konuda düşüncemizi aktarmak isteriz.

Aksi hal, hem yetkisiz yönetim tarafından uygulama yapılması ve dolayısıyla yöneticilerin yaptıkları işlem bakımından geçersizliği ileri sürülebilecek bir sonuca ulaşmamıza sebebiyet verecektir.

Bu nedenle en doğru iş siz site maliklerimize düşüncemizi aktarmak olup gerekli kararların sıhhatli alınmasını temin etmek olacaktır.

Bahse konu husus ise:

Üç dönemden beri site yönetim kurulunda gerek üye ve gerekse başkan olarak görev almış olan sayın HÜLYA SERÇEN hanımefendinin yeniden aday olmak istediğini yaptığı duyuru ile site sakinlerimize duyurmuş olmasıdır.

Oysa sitemiz toplu yapı yönetim planında aynen”.……. aynı kişilerin ard arda 2 dönemden fazla olmamak kaydı ile tekrar seçilmeleri/atanmaları mümkündür……..hükmüne havidir.

Ancak sayın Hülya Hanım 3 dönem bu görevde bulunmuş şimdi ise 4 dönem aday olmaktadır.

Sayın aday ve bazı kişiler Ocak 2022 tarihin de tapuya şerh düşüldüğü ve böylece yönetim planı bu tarihten itibaren geçerlilik kazandığından yeniden aday olmasında bir mahzur olmadığı inancındadır. (eğer bu düşünce galip gelirse senelerden beri yapılan tüm iş ve işlemler geçersiz ve uygulayıcıları sorumlu hale getirir)

Oysa yönetim planının tapuya şerh edilmesi geçerlilik sebebi değil 3 kişilere karşı hüküm ifade etmesi açısından hüküm ifade eder.

Bilindiği gibi gerek yasa ve gerekse yargıtay yönetim planının geçerli olması için tapuya şerh edilmesine gerek olmadığını, ortaklar arasında yapılan bir sözleşme niteliğinde bulunun yönetim planının 4/5 nisbetindeki kat malikinin kabulü ile yürürlüğe gireceğini ifade etmişlerdir.

Site yönetim planının hukuki geçerliliği!

Kat Mülkiyeti Kanununun 27 ve 28’nci maddelerini analiz ettiğimizde karşımıza iki önemli konunun ortaya çıktığını görmekteyiz.

Bunlardan birincisi ana gayrimenkulün yönetme yetkisinin kat malikleri kurulunda (parsel yönetiminde parsel kat malikleri kurulunda, toplu yapı yönetimlerinde toplu yapı kat malikleri kurulunda) ve yönetim planının kabulü ve değiştirme yetkisinin de kat malikleri kurulunda (parsel yönetiminde parsel kat malikleri kurulunda, toplu yapı yönetimlerinde toplu yapı kat malikleri kurulunda) olduğu, kat malikleri kurullarınca şekline uygun yeniden yazılıp veya değişiklik yapılıp kat maliklerince kanunun belirlediği yeter karar sayısı ile karar alındığı ve yeter sayıda imza ile (karar için salt çoğunluk, yönetim planının kabul veya değişikliği için en az 5/4 oy sayısı) kabul edilen yönetim planı o tarihten (kabul tarihinden) itibaren hukuken yürürlüğe girer ve bütün kat maliklerini bağlar.

İkinci konu ise yönetim planının tapuya şerhi (tescili) durumudur.

Burada tescil kavramı yanlış yönde kullanılmaktadır. Bu kavramı analiz edecek olursak;

Yönetim planlarının tapuya tescili konusunun kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilmesi durumunun olduğu görülür. Beyanlar hanesinde o ana gayrimenkulün kullanım ve yönetim tarzı, diğer ortakları ile bağlı bulunduğu sözleşmeyi yani yönetim planının bütünü gösterilir. Ve gayrimenkul el değiştirmesi tapuda yapıldığı için el değişimi işlemi esnasında gayrimenkulü yeni alan kişi tapu üzerinde bağımsız bölüm, edinme sebebi bölümünde tarihi yazılı yönetim planını da kabul ettiğini imzası ile beyan eder. Yeni yönetim planı veya değişikliklerin tapuya bildirilmesinin amacı budur.

Bu durum bir tescil işlemi değildir sadece bilgilendirmedir.

Yönetim planının geçerli olması için tapuda bir tescil işlemi yapılmaz. Çünkü kat mülkiyeti kurulurken yönetim planının kuruluş belgeleri arasında bulunması şartı ile vardır. Tescil gibi bir mecburiyet yoktur. Yönetim planının geçerliliği ve yürürlüğe sokulması için tapuya ibrazı beklenmez. Yönetim planı değişikliği yeter sayıda (5/4) kat malikinin kabul imzasının tamamlanması ile anında yürürlüğe girer.

Sözleşmeler imzalanmakla geçerlik kazanır ancak geçerlik kazanması için bir şart koymuştur o da ilk yapıldığında maliklerin imzasını taşıması, (İlk kat mülkiyeti kurulurken verilen yönetim planı kastedilmektedir)

Daha sonra yapılan değişikliklerde ise beşte dört oyla kabul edilip imzalanması. Beşte dört oyla kabul edilen yönetim planı değişiklikleri tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır. Yine tescilden söz edilmez. Tescilin hukuki manası farklıdır.

Görüldüğü gibi yasanın hiçbir yerinde yönetim planının tescilinden söz edilmiyor, tam tersine bir sözleşme olarak söz ediliyor. O halde usulüne uygun düzenlenmiş yönetim planı gerekli imzaları topladığında artık geçerlidir.

Tescil mi şerh mi? Tamer Heper
Ancak, 5711 sayılı yasa ile toplu yapı yönetim planına sanki tescili gereken bir belge görünümü verildi. Oysa yönetim planları belli imzaları taşıdığı takdirde şerh edilmek üzere (daha doğrusu işlem dosyasında saklanmak üzere) tapuya verilir o kadar.

Görüldüğü gibi yasanın hiçbir yerinde yönetim planının tescilinden söz edilmiyor, tam tersine bir sözleşme olarak söz ediliyor. O halde usulüne uygun düzenlenmiş yönetim planı gerekli imzaları topladığında artık geçerlidir.
Demektedir.

YARGITAY 20. Hukuk Dairesi 2019/4908 E., 2019/5917 K. “İçtihat Metni” TAPU MÜDÜRLÜĞÜNE YÖNETİM PLANI TESCİLİ İLE TOPLU YAPIYA GEÇİLMEZ. Kanunun 66. ve devamı maddelerine uygun toplu yapıya geçişin sağlanmaması karşısında, tapu müdürlüğünün sırf yönetim planı değişikliğini esas alarak toplu yapıya geçildiği beyanının bir bağlayıcılığı ve geçerliliği yoktur.

Tapu kütüğüne tesciller, bir nevi ayni hak doğurur. Örneğin kat irtifakının, intifa hakkının veya irtifak hakkının tescili. Şerhler ise bilgi notudur. Örneğin kira sözleşmesinin şerhi, toplu yapı yönetim planı şerhi,,,,gibi

Kat mülkiyet yasası Yönetim plânı ve değiştirilmesi

“Madde 70 – (Ek: 14.11.2007-5711/22 md.) Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânı ve değiştirilmesi “Madde 70 – (Ek: 14.11.2007-5711/22 md.) Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.” denilmiştir.

Görüldüğü gibi tapuya şerh verilmesinden geçerlilik için bahis yoktur. Genel kurul 5/4 oyu ile geçen yönetim planı o andan itibaren geçerli sayılır.

Yukarıdan beri belirtilen hususlar dikkate alındığında toplu yapı yönetim planında aynen”…….aynı kişilerin ard arda 2 dönemden fazla olmamak kaydı ile tekrar seçilmeleri/atanmaları mümkündür……..hükmüne havi olup, aksi davranış seçimin geçersiz ve yapılan işlemlerin hukuksuz olacağı cihetle şahsi sorumluluk doğuracağı bellidir…”